from:airliners.net          ( Gary Shephard )

McDonnell Douglas DC-9-32 -- 1Time       (2006.07.09.)   

店面篇簽約確認標的租賃範圍

若含公共使用面積 房東應備分管協議

原文轉載自: https://tw.appledaily.com/finance/daily/20060107/22318076

2006/01/07

【楊偉光╱台北報導】店面因租金與標的物價值較高，且具備營業效益等特性，訂定租賃契約時應注意的事項，遠較一般住宅租約繁雜。為避免簽約時，因遺漏重要細節產生交易糾紛，消費者除可透過房仲出租或承租店面外，自行簽約最好能將租約拿到法院公證，以確保雙方權益。

預先鋪路

店面租約內容雖然與一般住宅租約雷同，房東與房客之間的權利義務也大同小異，但店面因標的物與房客屬性特殊，簽約前必須考量的重點，比一般租約更多、更繁瑣。
永慶房屋契約部經理林國華表示，店面租金與價值高於一般住宅，租約期限通常較長。因此包括租金的調漲幅度、押金、標的物租賃範圍、承租方能否轉租，以及承租方於租約到期時，以何種狀態將標的物返還等，都是簽約前必須特別注意的地方。 

店面押金逾3個月

以押金為例，土地法雖然規定，租賃押金以不超過2個月為限，但部分搶手商圈店面的房東，會向房客要求3個月以上的押金，而房客有鑑於好店面不容易找，通常會答應房東開出的租、押金條件。不過，因高額押金將影響開店資金調度，承租方簽約前必須衡量清楚。 
林國華表示，金店面寸土寸金，不少房東為擴大店面租金收益，將1樓店面的騎樓與地下室等附屬建物坪數，以及增建或供住戶共同使用的範圍，一併納入依照「使用面積」訂定租金，而這類店面因爭議性大，最容易產生交易糾紛。因此，承租方除可參考鄰近店面的租金行情，避免房東漫天喊價外，簽約前，須特別確認店面的租賃範圍。 

先換約再辦清償

林國華表示，若店面租賃範圍包含公共使用面積，承租方應請房東出示住戶的分管協議，確認所有住戶均同意該公共使用面積，約定由屋主專用後再簽約。若出租店面增建範圍較大，雙方簽約前，須就當增建物遭拆除，造成租賃條件改變時，租金是否重新議定，或是否重新訂約等事項達成合議，並以特約條款詳細載明於契約中。
由於店面轉手較一般住家頻繁，且「附帶租約」的店面買賣，涉及承租方與新、舊任屋主3方權益，因此店面於產權移轉時，買賣雙方應先完成「換約」手續再進行清償作業，承租方則可要求與新任屋主重新訂約。
不過林國華指出，承租方雖然受民法第425條「買賣不破租賃」的保障，產權移轉並不會影響承租方權益，但1999年修正後的民法，已將未定期限的租約，以及5年以上未經公證的定期租約，排除在「買賣不破租賃」的保障範圍外。因此，店面租約不論租期長短，經法院公證仍是保障雙方權益最好的方式。（本系列完） 

專家意見
爭取裝潢寬限期省開店成本

由於簽約後就要開始支付房租，加上簽約時，必須一次支付2~3個月的押金，以及第1個月的租金，為避免店面租金造成開店時間壓力，建議承租方應盡可能將一切籌備工作準備好之後，再與房東約定簽約時間。另外，店面裝潢因費用高、時間長，簽約時也可向房東爭取10~15天、免收租金的「裝潢寬限期」，以節省開店成本。
此外，簽約應注意房東是否要求在解約時，房客必須將店面「回復原狀」，或拆除清掃完畢。由於店面租期通常長達數年，且店面裝潢範圍大，要恢復原狀其實非常困難，為避免解約時增加店面拆除，以及清運打掃等額外支出，房客簽約時，應盡量避免契約內出現類似條文。 

租期3~4年最佳

至於店面租期，以3~4年最理想，一方面是因為5年以上的租約，承租方必須經過公證之後，才適用民法「買賣不破租賃」保障，且租金調整幅度較能與貼近物價波動現況。若租期太短，一旦店面被房東收回，之前投資的裝潢就泡湯了，至於選擇開設連鎖加盟店，則應注意租期不能短於加盟期限。